Sin terreno ningún desarrollo inmobiliario se puede hacer realidad Por esta razón los propietarios de terrenos son uno de los jugadores más importantes en este negocio.
Si tú eres propietario de un buen terreno, podrías recibir ofertas de compra, o incluso de asociación o aportación para participar en un negocio inmobiliario.
Al momento de tomar esta decisión es muy importante considerar las ventajas y desventajas de cada uno de estos esquemas de participación. Aunque vender el terreno sea muy tentador, es altamente probable que el valor de venta sea menor que si se aporta. Pero esto tiene sus riesgos.
A continuación te compartimos los tres principales esquemas como un propietario de tierra puede participar en un negocio inmobiliario, y algunas consideraciones importantes a tomar en cuenta al momento de elegir una opción.
VALOR DEL TERRENO EN UN DESARROLLO INMOBILIARIO
Independientemente del esquema en el que elijas participar, es importante que como propietario tengas muy claro el valor de tu terreno. Esto te va a ayudar mucho en el proceso de negociación, ya que puedes evaluar el costo de oportunidad entre las diferentes opciones de participación, e incluso comparar los resultados si decidieras invertir el valor de tu terreno en otro instrumento.
Si no lo has hecho, te recomendamos leer nuestro artículo anterior: La respuesta a la pregunta: “¿Cuánto vale realmente mi terreno?”
En él te explicamos el método del valor residual, que se calcula restando los costos del desarrollo y la utilidad al volumen total de ventas. La fórmula queda de esta manera:
Valor residual = Volumen total de ventas – Costo de Desarrollo – Utilidad
ESQUEMAS DE PARTICIPACIÓN PARA PROPIETARIOS DE TIERRA
Aunque el esquema de participación particular puede variar de proyecto a proyecto, las tres maneras más comunes como un propietario es parte del negocio inmobiliario son:
Compraventa
Asociación
Aportación
COMPRAVENTA
En el esquema de compraventa, el propietario y el desarrollador fijan un valor por la tierra y, en la mayoría de los casos, el pago se realiza antes del inicio de la construcción.
Para el propietario, esta es la opción más segura, ya que recibes el pago sin importar los resultados del negocio. Sin embargo, como esto representa una inversión inicial muy grande para el desarrollador, el valor de la tierra puede llegar a ser más bajo en comparación con los otros dos esquemas.
ASOCIACIÓN
La diferencia entre el esquema de asociación y el de aportación es muy sutil, pero es extremadamente importante. En el esquema de asociación, el propietario se une al proyecto como socio, pactando su retorno en función de las utilidades del negocio.
En esta opción el riesgo es mayor, ya que se deben tomar en cuenta todas las cosas que pueden (y van a) salir mal en el desarrollo. Por otro lado, al eliminar el pago de la tierra de la inversión inicial, los resultados financieros del negocio se multiplican. Y esto tiene un valor.
APORTACIÓN
El esquema de aportación es una mezcla entre la compraventa y la asociación. En este esquema, el desarrollador y el propietario pactan un valor por la tierra. La diferencia es que, en lugar de pagarlo al inicio del proyecto, ambos participantes pueden elegir entre hacer un intercambio en producto (metros cuadrados, unidades o lotes) o en efectivo, a pagarse en las últimas etapas del desarrollo.
De la misma manera que en el esquema de asociación, al no tener que desembolsar el valor del terreno como inversión inicial hace que los resultados financieros del negocio sean considerablemente mejores.
Para saber exactamente qué tanto mejoran estos resultados se tiene que hacer un modelo financiero y evaluar simultáneamente todas las alternativas.
CÓMO SABER CUÁL ESQUEMA TE CONVIENE MÁS
Por sí solos, ningún esquema es mejor o peor que el otro. La elección de cómo participar en un negocio inmobiliario depende de varios factores muy particulares de cada propietario.
Si estás evaluando más de una opción y no sabes cuál elegir, te recomendamos hacerte estas preguntas:
¿Necesitas flujo de efectivo próximamente, o tienes la capacidad de invertir?
¿Cómo se ven los resultados del negocio en comparación con otros instrumentos de inversión?
¿Qué tanto te gustaría involucrarte en el proyecto?
¿Qué tan sólida es la proyección del negocio?
En RG&Asociados ofrecemos un servicio integral de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos a propietarios y desarrolladores durante todo el proceso de estructuración del negocio. Si quieres saber más sobre este servicio, contáctanos. Estamos seguros de que juntos podemos elevar el potencial de tu patrimonio.
Commentaires