Calcular el valor real de un terreno sin contar con la información necesaria para hacer esta evaluación es una tarea muy difícil. En contra a lo que se piensa, en lenguaje del Desarrollo Inmobiliario, el valor de un terreno no lo define el mercado, sino el potencial de negocio que este ofrece.
Es decir: la tierra vale por lo que se puede hacer con ella.
La única manera de poder calcular y evaluar este potencial es haciendo un "ESTUDIO DE CABIDA". En este artículo presentamos los factores principales que determinan el valor de una propiedad.
1. potencial del negocio Cuando hablamos de potencial, debemos tomar en cuenta dos aspectos importantes:
Potencial Normativo
El potencial normativo hace referencia a las restricciones que la ley tiene sobre determinada propiedad.
Potencial de Mercado
El potencial de mercado es la demanda insatisfecha: las necesidades de espacios de la población que aún no se satisfacen con la oferta de proyectos existentes
Para ello se necesita analizar las necesidades específicas de una población de acuerdo con su demografía, nivel socioeconómico y patrones de consumo, que junto con otras variables determina el potencial de demanda insatisfecha; que restados a la oferta actual se puede identificar los productos diferenciados que la gente realmente necesita.
2. volumen del proyecto
Con los dos datos anteriores se puede dimensionar un proyecto que cumpla con las restricciones normativas y que tenga una clara necesidad en la zona.
Esta es la definición de producto, el cual incluye el cálculo de los metros cuadrados o unidades totales vendibles, así como su precio promedio de venta para poder lograr una absorción ideal que me permita tener un ciclo de inversión eficiente
Así, se puede calcular el volumen total de ventas del proyecto.
Con este dato es posible determinar los metros cuadrados totales de construcción del proyecto, los cuales se componen de:
Área vendible
Áreas comunes y circulaciones
Estacionamiento
Áreas técnicas
Amenidades
En la industria inmobiliaria ya existen estándares de ineficiencia para los proyectos, es decir, la cantidad de metros cuadrados no vendibles en relación a los metros vendibles.
3. costos
En una proforma estática, los costos se dividen en tres rubros importantes:
hard cost
El hard cost se refiere a los costos inherentes a la construcción. En esta etapa le asignamos un costo paramétrico por metro cuadrado, el cual depende del tipo de proyecto, de la zona y del grado de calidad del producto final.
soft cost
El soft cost incluye todos los gastos “de oficina” del proyecto, tales como:
Proyecto arquitectónico
Estudios e ingenierías
Gastos legales
Fee del desarrollador
Trámites y permisos
Administración de la obra
Publicidad y Comercialización
costos del terreno
Además del precio del terreno, se deben de tomar en cuenta todos los gastos que se deben realizar para dejar la tierra en condiciones óptimas para el desarrollo. Esto incluye, por ejemplo:
Demoliciones
Traer infraestructura al pie del terreno
Mejoras al terreno
Comisión de venta (Finder’s Fee)
Gastos notariales
Impuestos
4. rentabilidad del negocio
Tomando todo lo anterior en cuenta, el negocio inmobiliario tiene que seguir siendo rentable. Es decir, que debe de cumplir las expectativas de utilidad de los desarrolladores e inversionistas para que sea atractivo llevarlo a cabo.
Cuando calculamos el valor del terreno, debemos hacerlo por el método de valor residual: fijamos un valor de utilidad que esté dentro de los parámetros aceptables para los involucrados, y realizamos una resta simple para determinar cuánto dinero queda disponible para gastar en el terreno.
La fórmula se ve así:
Valor residual = Volumen total de ventas – Costo de Desarrollo – Utilidad
Con toda esta información podemos deducir que no existe realmente un terreno “barato” o “caro.” "El valor de la propiedad va en función del potencial del negocio que puede desarrollarse en él"
Para los propietarios del terreno en venta es fundamental aceptar la definición anterior, lo cual va a ayudar a vender su propiedad en el más corto plazo y al mayor precio de mercado que se pueda obtener al día de hoy por su terreno.
en la información
Resumiendo nuestro trabajo con los propietarios vendedores consiste en presentar su propiedad a más de 100 desarrolladoras, para seleccionar entre ellas la que esté dispuesta a pagar más por su inmueble, obteniendo el más alto beneficio económico posible.
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